住宅ローンの返済は毎月のこと。住宅を購入した後に人生設計が狂ってしまうと、この毎月の支払いが困難になり滞納しがちになることも。 実際に数か月の滞納を続けると、まず借入先の金融機関から督促や催促の連絡が届きます。その間に返済の目処が立たず滞納がさらに続いてしまうと、今度は金融機関の保証会社から「期限の利益喪失」を知らせる通知が届き、借入残額の一括完済を求められます。 月々の支払いが出来ない状態で一括完済など到底できませんので、そのまま放っておくと最後は裁判所から「競売開始決定」の通知が届きます。 ここから数か月で自動的に競売手続きが進められ、ご自宅は第3者によって格安で落札され、我が家からの退去 … Continue reading →

買い替えの方法 買い替え（住み替え）は一般的に難しいと思われがちですが、無理な資金計画や要望が無ければ、それほど難しいことはなく心配もいりません！ 各ご家庭の資金計画である程度は可能な買い替え手順が定まってきますので、下記にあります「買い替え手順表」から、どの手順に当てはまるかをまずは確認してみてください。ご不安な点などは都度営業担当者に質問して頂ければ、すぐにお答え致します。 良い買い替えのコツ 不動産の売却は、周辺相場が密接に関係してきます。そのエリア内の相場よりも高額で販売をすれば、売却期間はおのずと伸びます。反対に、相場付近か若干でも安い方向の設定であれば、すぐに反響と現地見学とお申込 … Continue reading →

どんな方法で査定してくれるの？ まずはメールやお電話で頂いた内容から、周辺の過去の成約事例から成約価格相場を確認します。次に現在販売中の表示価格から表面価格相場を確認します。そして最後が最も重要ですが、先に出しました２種類の相場感に対して今回ご相談の物件がどのように関わっているのか？知識と経験をもとに総合的に掛け合わせを行い、高と低の２つの査定額を算出致します。 高を指すのが、売却の最初に相応しい価格設定、『販売スタート価格』です。低を指すのが最終的な購入希望申込みに至るであろう価格、『実売価格』です。このうち低となる実売価格は、ここまで下げれば必ず売れる！という目安となりますので、売却に使え … Continue reading →

一般媒介契約とは？ まだ業者間専用サイト”レインズ“で無制限に広域情報発信が出来なかった時代、依頼主が複数の不動産会社を窓口とするために、広く売却情報を知らせるために使われたのが一般媒介契約です。 “レインズ“が普及する以前は、売却情報を広げたい依頼主にとっては欠かせない契約方法でした。 しかしインターネットを利用して１社から一瞬で複数の不動産会社へ情報発信が可能となった現代では、メリットがまったくなく、アップデートもされないまま現在に至っておりますが、未公開物件として情報価値を高める売却戦略を行う場合には、情報拡散の量をコントロールできる一般媒介契約が用いられます。 専任媒介契約とは？ １つ … Continue reading →

簡易査定 メールやお電話で頂きました物件情報をもとに簡易査定をいたします。この段階はインターネット上にあるツールを使用して現地調査を行います。現場及び周辺の状況はGoogleマップを使用して現場画像を確認。マンションでしたら不動産データツールにてお部屋の間取りを入手。現場近隣の売買事例は専用サイトで数十年前まで遡って見ることも可能。また現在販売中の物件から最近のトレンドもチェックし、多角的に調査した内容を最後は俯瞰的な見方で微調整して査定値を導き出します。 尚、ここでお伝えする査定値は現地確認前の段階です。ご了解いただきましたら、次は現地（お部屋の中）確認の日程を調整させていただきます。 正直 … Continue reading →

正直が流行らない業界のよくない仕組み 売却査定を依頼し、予想を上回る査定結果をもらって気分を悪くする人は少ないと思います。この当たり前の感覚をわかった上で、相場よりやや高額な査定額を提示し、期待を持たせて本題の売却依頼獲得へと繋げる。実はこの汚いやり方はその会社が有名無名問わず、昔から普通に行われてきました。そしてこの高額査定の流れをさらに助長しているのが、“不動産売却一括査定サイト”です。 利用者は査定したい物件情報を１回だけ入力すれば一括で複数社に内容が送信されて、後は結果を待つだけで実に楽です。しかしその裏ではこんな攻防があることをご存知でしょうか。 査定依頼を受けた複数の登録業者は早速 … Continue reading →

こちらでは、ハウスネット・地元仲介会社・大手仲介会社の３社が、それぞれ売主様と一般媒介契約を結び、バラバラに売却活動をした場合の流れについて下図で簡単にご説明致します。 まず一般媒介契約によって売却依頼を受けた３社は情報を同時にレインズへ掲載しますが、レインズを閲覧した多くの不動産営業マンはまったく同じ情報と資料が３社から出ていることを確認し、【ハウスネット】・【地元仲介会社】・【大手仲介会社】のどこで資料請求（ダウンロード）をするか考えます。 この時点で情報元が３本に分かれていることが見てわかると思います。仮にハウスネットルートからではなく、大手仲介会社ルートを選んで資料請求をした営業マンが … Continue reading →

不動産を有利に売却する上で広告は非常に重要！ということは言うまでもありませんが、その方法については、『昔は一般媒介。今は専任媒介』というコンテンツでご説明させて頂きました。そこでは、近年有効な不動産売却の方法とは仲介会社1社が販売窓口となり、業者間専用サイト”レインズ”に売却情報を登録することで、他の不動産会社に対して圧倒的なスピードかつ広範囲に販売協力をお願いする！というものでしたが、その広範囲に拡散する情報の基となるものが、販売依頼を受けた業者が作成をする販売図面になります。 この販売図面が実はその後の売れ行きに大きく影響する言わば”くせ者”でして、販売依頼を受けた業者が作成したものがイマ … Continue reading →

私たちが必ず売ります！ 売却を依頼されて売主の立場になるお客様の多くが『私の家は本当に売れるのか…？』『いつまでも売れ残ったりしないかな…？』など、たくさんの心配をされるようですが、正しい販売方法で売却を進めればお客様の不動産は必ず売れます！ そこで正しい売却をするための”３つの心得”をご紹介致しますが、なかなか耳が痛い内容です。しかし現場の第一線で活動している私たちの印象では、この部分を気遣うことで、かなり円滑に売却活動が進むと感じておりますので悪しからず… 【心得その１】売主も不動産会社も相場を無視して、反響がいつまでも得られないような高い値付けはし続けないこと！ 【心得その２】SUUMO … Continue reading →

コツ１！ まずはお部屋を綺麗にしましょう！物件が土地であれば、雑草は刈りましょう！どんな商品でも汚れて陳列されていたら買う気もおきませんよね。そう、住み慣れた我が家も売りに出したらたちまち商品になるんです。この感覚は非常に重要なポイントになります。しかしピッカピカに出来ないことはわかってます。小綺麗でOK！お部屋が物であふれているのでしたら、内見の時だけでも家族総出で収納にでも押し込んで、とにかく第一印象をよくする努力を継続することがものすご～く大切なのです。 コツ２！ お客様が物件にいらっしゃる際、お部屋の電気は昼でもすべて点けておきましょう！お客様が「照明を消してもらえますか？」と言われた … Continue reading →