一般媒介と専任媒介に対する誤解

売却をご依頼されますお客様の中には、『同時にたくさんの業者に販売を依頼できるから、高く早く売れる一般媒介契約が最適だろう』と思うお客様が未だにいらっしゃいます。その考え方はひと昔前までは正解でしたが、昨今の状況には適さない選択へと変わっております。

昔の話ですが、「家を売りたい」と思った売主様がとりあえず近所の不動産屋で自宅の販売を専任媒介契約で依頼するとします。専任で依頼を受けた不動産屋は、できれば買主も自分のお店で見つけた方が利益が大きいので（両手）その店舗だけで買主様を探そうとします。その方法は顧客名簿などで電話営業、店頭に掲示したり新聞の折り込み広告や現地販売などなど…しかしネットもなくSUUMOやat-homeなどで一般顧客へ情報拡散が出来なかった時代では、１社で早く有利な売却など到底望めませんでした。

このような事態を避けるために当時の売主様方は複数社との一般媒介契約を選択し、自らの足で多くの不動産屋さんに出向き、自宅の物件情報を１つでも多くの不動産屋さんに提供して回ったという経緯がありました。この名残りで今でも『一般媒介契約の方が情報が広がり有利に売れる。』『専任媒介や専属専任媒介は1店舗だから幅広く販売ができない！』と思われているようです。

しかし時代は変わり、インターネットの出現と浸透が不動産の業界に革新をもたらしました。売主様が不動産会社１社１社に出向いてコツコツと宣伝するよりも、専任となる会社１社が不動産会社間のみで運用しているプロ専用サイト”レインズ”に売却情報を登録するだけで、他の不動産会社に対して圧倒的なスピードと効率で、無限に販売協力依頼ができるようになりました。対象物件の周辺で長く営む不動産屋さん達もサイト上から販売資料をダウンロードして、すぐに顧客へ物件情報のご紹介ができますので、ハウスネットのような小規模な会社が他県でたくさん不動産をお預かりして、しかも売却を完了させてしまうその訳も、このような連携する仕掛けがあったからなんです。

もう１つ大事なことがあります。それは不動産会社側の目線、働く営業マンの気持ちです。下の図をご覧下さい。一般媒介で窓口会社が複数社となると、買主を結びつけられる会社は１社のみです。つまり各窓口となった会社は他社の窓口経由で物件が売れてしまうと、その時点で売主との接点が消滅してしまい、仲介手数料収入はもちろん広告活動経費を１円も回収できない“タダ働き状態”が確定してしまいます。このことから、仲介会社は経費を抑え、営業マンはヤル気を抑えた控えめな販売活動をせざる負えない心理になってしまいますので、売る力を全体的に弱めてしまいます。逆に専任媒介や専属専任媒介ですと、情報の窓口となる会社は1社に絞られ、売却が成立すれば必ず売主様側から仲介手数料収入が得られる！という保証が付きますので“タダ働き”の心配を会社も営業マンもしなくて済みます。よって広告宣伝や物件管理活動を積極的に行うことができ、売却活動への熱意も格段に上がっていきます。

インターネットが世に普及し始めてからは、不動産を購入する側も売却する側も仲介する側も、それぞれ活動方法が様変わりしました。ここに人の心の動きなども加味した上で、現代型でおススメする不動産売却の依頼方法は！と言えば、『信頼のおける不動産会社１社を選び情報発信の窓口となってもらい、ネットの力で瞬時に多数の購入希望層や不動産会社を巻き込んで売却活動をしてもらう！』　という形ではないでしょうか。実際ハウスネットでも独自の手法で、家探しユーザー層へ物件本来の価値を高めて情報発信しつつ、多数の不動産会社を巻き込んだ売却活動も平行して行っておりますので、過去お預かりした物件が売れなくて困ったことはありません。

昔と比べて不動産は格段に売りやすくなっておりますので、お預かり物件は本来の価値、いやそれ以上で確実に市場へと流してまいります。

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